你有没有琢磨过，自己天天住着的高层住宅，以后说不定会变成一个超级烦？我可不是在忽悠你，现在好多业内的人都在讨论这事儿呢。如今的城市里，到处都是高楼大厦，一抬头，满眼都是密密麻麻的高层住宅。以前大家都觉得住在高楼里可时髦了，就好像住进了大城市的“云端城堡”一样。但谁能料到，这些好看的高楼背后，藏着好多让人头疼不已的问题。

  咱先来说说高层住宅那些让人操心的问题。就好比人会慢慢变老，高层住宅也会“变老”。跟着时间一天天地过去，房子各种各样的问题就开始冒出来了。维护的费用慢慢的升高，就像个填不满的洞，得不停地往里面投钱。而且安全风险隐患特别大，这可不是开玩笑的。你想象一下，住在几十层的高楼里，要是电梯突然出故障了，或者楼体结构出现啥问题，那得多吓人啊！

  还有啊，很多高层住宅的建筑标准和品质都不怎么样。当初建造的时候，可能就为了快点完工，好多赚点钱，在质量上就没怎么用心。后期维护也特别困难，就好像照顾一个又调皮又体弱多病的孩子，麻烦事儿一大堆。再加上高层住宅遇到火灾、地震这些灾害的风险也很大，一旦出了事，后果简直不敢想。

  先说说制度这方面的原因。1994 年的时候，国家搞了个分税制改革。这一改呀，地方政府的财权和事权就不太匹配了。啥意思呢？就是地方政府想做事儿，但是钱不太够。那该咋办呢？就只能想办法找钱。于是，土地财政和招商引资就成了他们的“救命法子”。

  为了多卖点地，好多赚点钱，开发商就把房子建得越来越密，慢慢的升高。高层、超高层住宅就像雨后冒出来的蘑菇一样，一下子冒了好多，住房容积率也跟着不停地上升。这就好比在一块小小的蛋糕上，非要挤上好多好多人，能不挤、不出问题吗？

  同时，在 GDP 考核机制下，地方政府为了招商引资，那可是想尽了各种办法。他们用极低的价格出让工业用地，甚至白送。这样一来，城市用地就出现了一种很奇怪的现象：生活用地高楼特别多，特别集中；生产用地却没什么效率，就好像在那儿“晒太阳睡大觉”。结果就是商住地产补贴工业地产，进一步把商住地产的价格拉高了，逼着大家往“空中”去想办法提高效益。

  再来说说耕地保护这事儿。很多人觉得，把房子建得高高的，就能省下不少耕地来种粮食，这样就能保证粮食安全了。这想法听着好像挺有道理，可真实的情况真的是这样吗？

  曾经有个例子，1979 年苏联入侵阿富汗后，美国联合加拿大、澳大利亚和欧洲好多国家对苏联实施粮食禁运。要知道，当时苏联可是全球最大的粮食净进口国，美国是它最大的粮食贸易伙伴。禁运前，苏联向美国订购了 2500 万吨粮食，占进口总量的 70%呢。大家都以为这一下能给苏联致命一击，可结果呢？1979 - 1980 年度，苏联进口粮食高达 3120 万吨，和进口计划就差那么 10%。这能说明啥？说明粮食禁运这招不太起作用。

  为啥不管用呢？专家分析了，一是粮食出口国各有各的想法，利益不一致；二是很难管住粮食转运，你这边禁运，那边偷偷就运过去了；三是粮食禁运国自己也在违反规定；四是其他几个国家趁机填补了禁运空出来的地方。

  从这儿就能看出来，光靠省那点耕地，可保证不了粮食安全。中国这些年发展得快，有钱了，就能到国际市场上买又便宜又好的粮食。而且咱们的农业科学技术也慢慢变得厉害，粮食产量一直在提高。所以啊，要解决高层住宅的问题，不能只盯着土地和粮食这点事儿。

  既然高层住宅有这么多问题，那还有没有办法解决呢？当然有，咱们一起来瞧瞧。

  2021 年住建部出了个新标准，要求建筑高度最大控制在 80 米，审批 80 米以上住宅建筑、100 米以上公共建筑建设项目的时候，要问问同级消防救援机构的意见。这就好像给高层住宅的“身高”设了个限制，不能再随便往高了长了。

  不过，最让人期待的还是浙江丽水的新政策。他们“适当放宽容积率限制，符合有关情况的时候允许建设单幢低层住宅，低层建筑不是沿街的部分可以用高度不大于 2 米的实体围墙”。而且还允许单个业主拿地，也允许多人一起组团联合拿地共同建设。从户型设计到室内装修，从智能家居到园林景观，啥都能“按照自己想法来定制”。这就好比给了大家一根“魔法棒”，可根据自己的心意打造梦想中的家。

  要是丽水的这个房地产新政能推广开，那中小城市成片高层住宅的问题就能解决不少。就算大城市一下子没办法完全解决问题，也不能啥都不做呀，能解决一个是一个。

  另外，随着产业往外面迁移和自动化智能化水平的提高，大城市很多工业园区都有大量土地空着，也没什么再开办企业的希望了。这些土地可以改改“用途”，变成商住用地，修建低层住宅，这样就能纠正以前住宅建造时的那些问题。

  现在对城市老旧小区的改造正在进行，像加装电梯、更换改造管网、做防水处理、景观改造、增加消防设施等等。这些改造听起来都挺不错的，可实际做起来困难特别多。

  最大的问题就是钱从哪儿来。要让城市小区居民自己凑钱，这事儿恐怕不太好办。大家本来买房就花了不少钱，现在还要拿出一大笔钱来改造房子，谁乐意呀？那就只能靠政府出钱了，可政府的钱也有限啊。而且现在改造的还只是上世纪八九十年代的老房子，中国城市建设从 2000 年之后才开始加快速度进行发展，问题大概会在 2030 年之后集中出现。到时候，很多小区的维修基金还能剩下多少呢？政府那点改造资金怎么够应付啊？还有，社会资本参与进来能得到啥好处呢？这样一些问题都没有答案，这可真是个让人头疼的大难题啊！

  个别地方慢慢的开始老旧住宅的拆除重建工作了。照这个趋势，今后几十年，中国城市里可能会有大量的住宅被拆除重建。这本来是个改善居住环境的好机会，可要是地方经济还没从“土地财政”的怪圈里走出来，还是 70 年产权，那城市建设很可能又会陷入更深的困境。就好像在泥沼里挣扎，刚爬出来一点，又陷进去了。

  咱聊了这么多高层住宅的事儿，真的是感触挺深的。以前大家都盼着住进高楼大厦，觉得那是好日子的象征。可谁能想到，这背后藏着这么多麻烦。从高层住宅的很多问题，到为啥有这么多高层住宅，再到如何来解决这样一些问题，每一步都不容易。

  咱们作为普通老百姓，买房子可是一辈子的大事儿。在选住宅的时候，真得好好琢磨琢磨这样一些问题。别只看眼前的好看，得把眼光放长远点。对于政府和有关部门来说，也得加把劲儿，想办法解决这样一些问题。新政策要好好推行，让更多人能受益；老旧小区改造和拆除重建工作，也得规划好，不能让老百姓吃亏。

  希望咱们以后的居住环境能慢慢的变好，每一个家都能真正变成温馨的港湾。也希望咱们能从这样一些问题里吸取这次的教训，在未来的城市建设中，少走点弯路，多为老百姓考虑考虑。毕竟，房子是用来住的，得让大家住得安心、舒心、放心啊！咱们都盼着那一天能早点到来，对吧？

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