第三梯队: 时代廊桥、灯湖盛世、万国府、奥园1号、万达华府、地铁金融城、灯湖领秀、中海锦城、金色城市、金域中央、

  桂城-城市广场单独梯队：金域华府、南海万科广场、怡翠馨园、怡翠花园、颐景园、金色家园、

  这篇文章是我2年前写的，至今通用，但里面有些价格可能会变了，具体信息再帮大家梳理一遍。

  1、万科金色城市，被桂江立交和海八路隔绝出来，除了有噪音困扰，上学也要翻座山一样，包括中央和锦城，住的是舒服，但真不保值，爱车小镇就是第二个金色城市。

  2、万达华府，小区容积率高， 过于繁华，部分单位楼下油烟街困扰，三房只有1个卫生间，另一个房间也太小，但地段和学位无敌，

  4、中海环宇城，曾经天之骄子，但也有89方只有一个卫生间，阳台和房价很小，更重要的是超高层，4梯8户，不少刚需受不了，太压抑

  5、南海万科广场，和万达华府一样的通病，部分南向单位还不错，但每个小区都很小，没啥花园，三期还有回迁房，等电梯太久，居住体验感一般。

  6、千灯湖滨江壹号、当代万国府，靠近佛山一环的单位，都不要买，买了就砸手里，自从去年万科开盘后，金融B区持续阴跌，滨江小三房已经去到200万。

  1，保利天悦和千灯湖壹号算是独一档的存在，这里选房门槛780-1000万以上比较有价值，很多人问我能不能选天悦123方三房，总价500万左右，不算太高，现在也降价了，我认为从长期价值来说不大，面积太小又是三房，流通性不高，自住价值不高，早期投资客也比较多，不建议只贪图天悦个牌子。

  2，中铁建国际公馆的四房比较有价值，但跌的很惨，187方和220方曾经卖到5万以上的价格，因为当时千灯湖没有稀缺大面积供应，业主现在187方，听说最低600多万就可以成交，我在22年就说没有了投资属性，主打就是个望江情怀。

  3、保利花园三期最有价值，这里位置+学区堪称无敌，保利花园不少业主买了华玺，还有的买了缦云，另外保利花园二期也有不少40方复式的小户型，成交单价很高, 巅峰6万多，主要卖的是低总价和学区，比如300万预算就想给孩子上学用。

  天汇南区毛坯大平层现在，单价最低3.5万都有，之前我没有记错，带装修的都是价格在4.2万-4.6万区间，但也没什么成交，寰宇168方-220方户型也跌了，现在单价也在3.3万-4万区间，寰宇因为有很多小区业主自住，有小户型置换到大户型，但寰宇巅峰期也就是卖到过4.6万-4.7万，因为位置太喧闹了，超高层，所以寰宇自然第二梯队。

  2，滨江一号和水岸花园四房更有价值，水岸花园档次更高、更安静，整体卖的会更贵些，水岸目前128方和143方成交价格在2.7万-3.5万区间，滨江143方和168方成交价格在3.3万-4万区间，具体看房源情况。

  滨江总共分为5期，B区价值更高，五期120-140方望江四房，因为是万江四方，曾经有一定的稀缺性，但随着万科小面积入市，稀缺被打破（曾经唯一的二手次新），价值不在，滨江C区特别吵的单位也慎入，流通性打打折扣。

  3、叶公馆卖的很贵，但成交很少，虽然是次新户型好，但小区小、靠路边吵是最大的弊端，这个小区是佛山19年后为数不多的次新涨价小区，不只是因为它是保利打造的，更因为它在千灯湖，叶公馆不少业主后悔没买天悦，这里广州客占比三分之二。

  1、时代廊桥算是千灯湖次新里面涨的最猛的，当时也是没怎么跌过，现在有价无市，小区首波业主赚的盆满钵满，纯投资的话，不建议，小区入手成本低，下跌风险大，但廊桥放盘少，团结，有小而美的感觉。

  2、当代万国府和奥园壹号，吵是最大的弊端，当代挂牌已超越百套，奥园更吵，奥园靠近海八路的单位，请尽快变现，越晚越难卖，若不是灯湖中学加持，估计还要折价，两个小区实际成交量都不大，因为挂牌价高，性价比并不高，纯投资也不建议，自住选安静的单位，奥园物业差点，当代价值更高点。

  2、万达华府如今的价格很有诚意，不靠有油烟街的单位，曾经3万-3.3万小三房才可以成交，现在最低价格2.1-2.3万，总价180万起就可以成交，灯湖小学+灯湖中学最好的书包，万达降得猛，我觉得跟小区业主大部分都是广州客、投资客有很大关系，很多业主要置换广州或者变现了，但现在性价比绝对高！

  3、中海锦城和万科金域中央等属于千灯湖的上车神盘，小三房总价低，体量大，价格对于刚需很友好，纯投资就绝对不能碰了，锦城的四房有一定的价值，没怎么跌价，光小区内部置换就有很大比例，锦城比中央居住更舒适，3月-5月学位需求爆发，锦城一定是千灯湖成交最热门选手。

  1、万科金域华府绝对是桂城东扛把子，学区超强，除了楼龄老点、车位少点其他没毛病，但这个小区也是有价无市，业主心态比较强，住在这里的也是政企单位比较多，圈层比较高，目前小区挂牌价格也同样是3万起步，成交量非常少。

  2、南海万科广场价格基本到底了，年前成交了几套1.8万左右三房，堪称历史最低，算上利息税费业主也亏几十万，这轮大浪中，南万最不抗跌，因为刚需房子体量太大，小区太小，四房太少又太小，纯投资不建议。

  3、怡翠馨园、怡翠花园、颐景园、金色家园，都是灯湖中学带起来的涨价，颐景园的两房，万科金色城市的1房，都是学区溢价，灯湖中学功不可没，但随着学校热门退去，楼龄老化，再加上有了新的扛把子，宏宇领头，所以桂成东真正的价值标杆，还是看宏宇城市广场，这几个小区居住起来都蛮舒适的，馨园的楼梯楼、金色家园望着一环的都不要看，桂城东小区整体涨价还是靠千灯湖起势才行，不然根本外溢不过来。

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